清場還原工程全攻略：退租還原標準、費用參考及施工流程

租約期滿、搬遷在即，除了安排搬運物品，還有一個同樣重要但經常被忽視的環節 —清場還原。無論是住宅退租還是寫字樓遷出，業主或管理公司通常會要求租戶將單位還原至入住前的原始狀態。如果清場還原做得不夠徹底，輕則被扣按金，重則面對業主索償修復費用。

長治搬運自 2013 年起提供搬運及清場還原一站式服務，處理過大量住宅退租、寫字樓遷出及商舖交吉個案。本文將從清場還原的定義與範圍、退租驗收標準、住宅及寫字樓費用參考、施工流程、常見扣按金原因，以及如何避免退租爭議等角度，為租戶提供一份完整實用的清場還原攻略。

如已確定退租日期，歡迎聯絡我們預約免費上門評估及報價。

本文目錄

• 什麼是清場還原？與「清拆」有何分別？

• 退租還原的常見驗收標準

• 住宅清場還原費用參考

• 寫字樓及商舖清場還原費用參考

• 清場還原施工流程

• 退租被扣按金的 8 大常見原因

• 避免退租爭議的 7 個實用方法

• 搬運 + 清場一站式服務的優勢

• 清場還原常見問題

什麼是清場還原？與「清拆」有何分別？

在釐清清場還原的工作內容之前，首先要區分幾個經常混淆的概念：

術語	定義	常見場景
清場	將單位內所有物品、垃圾及雜物清走，使單位變成「交吉」狀態	搬屋後清走剩餘物品、清理租客遺留雜物
還原	將單位的裝修及結構恢復至入住前的原始狀態（或租約約定的狀態）	拆除租戶自行加裝的間隔、假天花、地板、櫃等
清拆	拆除建築結構、裝修或設施（不一定還原，可能是為了重新裝修）	舊樓翻新、單位重新間隔設計

簡單來說，清場還原 = 清走所有物品 + 拆除後期裝修 + 恢復原始狀態。這是大部分租約要求租戶在退租時完成的義務。

清場還原通常包括哪些工作？

• 清走物品 — 搬走所有傢俬、電器、雜物。如租客遺留物品，亦需一併清理。

• 拆除後期裝修 — 拆除租客自行加裝的間隔牆、假天花、地台、入牆櫃、展示架、招牌等。

• 拆除固定裝置 — 視租約要求，可能需拆除租客加裝的冷氣機、抽油煙機、燈具、窗簾路軌等。

• 修補牆身 — 填補釘孔、批灰、重新髹漆。部分業主要求全屋牆身髹白。

• 修復地面 — 移除租客鋪設的地板、地毯、地磚後，修補原有地面。

• 清理垃圾及泥頭 — 清拆產生的建築廢料（泥頭）需運走處理，不可留在單位或公共空間。

• 清潔 — 完成還原後進行全屋清潔，使單位達到可交還業主的標準。

退租還原的常見驗收標準

業主或管理公司在租戶退租時，會按照租約條款驗收單位。以下為香港住宅及商業租約中最常見的驗收標準：

住宅退租還原標準

▎牆身

所有釘孔已填補、牆面平整。部分業主要求髹回白色乳膠漆。不可有明顯污漬、塗鴉或損壞。

▎地面

如原為石屎地或地磚地面，租客鋪設的木地板/地毯需移除。原有地磚如有破損需修補。

▎廚房

清潔爐具範圍、清理油漬。如租客加裝了抽油煙機或廚櫃，視租約決定是否需拆除。

▎浴室

清潔所有設備。矽膠如有發霉或損壞，需要更換。原有設備如有破裂需修補或更換。

▎冷氣

如為租客自行安裝，通常需拆除並修補牆身穿洞位。如為業主提供的冷氣，需確保可正常運作。

▎門窗

門鎖正常運作、窗戶可正常開關。如有損壞玻璃需更換。

▎固定裝置

租客加裝的窗簾路軌、掛牆架、鏡子等，視租約要求決定保留或拆除。

▎清潔

全屋清潔，包括窗戶內外、廚房油漬、浴室水漬等。

寫字樓退租還原標準

▎間隔還原

拆除所有租戶自行加裝的間隔牆、會議室隔間、經理房間隔等，恢復為開放式空間。

▎假天花

如原為光管天花板，租客加裝的假天花需拆除。天花線路需整理或還原。

▎地面還原

拆除租客鋪設的地毯、高架地台或木地板，修補底層地面。

▎電力及數據線路

拆除租客加裝的電力插座、數據面板及走線。部分租約要求恢復至大廈基本配置。

▎招牌及標識

拆除公司招牌、指示牌、玻璃貼紙及牆面標識。修補安裝位置。

▎空調系統

如有獨立加裝的冷氣設備需拆除。中央空調的分支管道視租約要求處理。

▎消防系統

如有因裝修而改動消防系統（如灑水頭位置），需恢復至原始配置並通過消防檢查。

▎清場清潔

所有辦公傢俬、設備、文件均需清走。完成清潔後方可交還業主。

💡 重要提示：還原標準應以租約條款為準。建議在退租前重新翻閱租約中關於「還原條款」（Reinstatement Clause）的內容，或向業主 / 管理公司索取還原要求清單。

住宅清場還原費用參考

住宅清場還原的費用視乎單位面積、裝修複雜度及還原程度而定。以下為 2026 年香港市場的一般參考範圍：

住宅清場還原費用總覽

項目	費用參考
純清場（只搬走物品及雜物）	約 HK$3,000 – HK$12,000（視物品量）
局部還原（填補釘孔 + 髹牆 + 清潔）	約 HK$5,000 – HK$15,000
全屋清拆還原（拆間隔 + 拆地台 + 髹牆 + 清潔）	約 HK$20,000 – HK$50,000（以 400-600 呎計）
每呎參考價	全屋清拆還原約 HK$40 – HK$70/呎

住宅常見清拆還原項目收費

清拆項目	費用參考
清拆傢俬	約 HK$400 – HK$700/件
拆床（連床褥搬走）	約 HK$300 – HK$500/件
拆櫃（入牆櫃/衣櫃）	約 HK$250 – HK$300/直呎
拆除木地板	約 HK$400 – HK$1,500/井
拆除假天花	約 HK$40 – HK$50/呎
打地台	約 HK$30 – HK$50/呎
拆除間隔牆（磚牆）	約 HK$1,500 – HK$2,000/井
拆除間房（石膏板）	約 HK$12,000/間起
全屋批灰髹漆	約 HK$8 – HK$15/呎（以牆身面積計）
全屋清潔	約 HK$2,000 – HK$5,000

💡 提示：以上為市場一般參考價。實際收費因單位狀況、樓梯（唐樓）、泥頭處理量及工程複雜度而異。建議安排上門評估以獲取準確報價。

寫字樓及商舖清場還原費用參考

寫字樓及商舖的清場還原費用通常較住宅為高，因為涉及更大面積、更複雜的裝修及更嚴格的管理處要求。

物業類型	每呎參考價（以實用面積計）
寫字樓	約 HK$30 – HK$40/呎
餐廳	約 HK$40 – HK$50/呎
地鋪	約 HK$40 – HK$50/呎
工廠 / 工廈	約 HK$30 – HK$40/呎
天台屋 / 僭建	約 HK$50 – HK$70/呎

費用估算範例

場景	面積	費用估算
小型辦公室清場還原	500 呎	約 HK$15,000 – HK$20,000
中型辦公室清場還原	1,500 呎	約 HK$45,000 – HK$60,000
地鋪清場還原	800 呎	約 HK$32,000 – HK$40,000
餐廳清場還原	1,000 呎	約 HK$40,000 – HK$50,000

影響費用的關鍵因素：

• 裝修複雜度：多少間隔牆、假天花、地台需要清拆
• 泥頭數量：清拆產生的建築廢料越多，運輸處理費越高
• 樓層及電梯：唐樓或無貨梯的大廈，泥頭搬運費會增加
• 消防系統還原：涉及消防改動的項目需持牌技工處理
• 時間要求：如需於特定期限前完成（如租約到期日），趕工可能增加費用
• 管理處要求：部分甲級寫字樓對施工時段、噪音及保護措施有嚴格規定

如欲初步估算清場費用，歡迎使用「搬屋價錢計算機 」或直接聯絡我們索取免費報價。

清場還原施工流程

一套專業的清場還原工程通常遵循以下標準流程：

第一步：現場勘察與報價

施工團隊到場檢查單位現況，了解需要清拆還原的項目及範圍。核對租約中的還原條款，確認業主或管理公司的具體要求。根據現場情況提供書面報價，列明每項工作的收費。

第二步：制定施工計劃

確定施工日期及工期。如為寫字樓或受管理處規管的大廈，需提前申請施工許可及預約貨梯。安排所需人手、工具及物料。確認泥頭處理安排。

第三步：清場（搬走所有物品）

將單位內所有傢俬、電器、雜物及垃圾清走。可保留的物品運往新址或存倉；不需要的物品安排棄置或捐贈。清場通常在清拆工程開始前完成，以清空工作空間。

第四步：清拆後期裝修

按照「由上而下、由內而外」的原則進行清拆：

• 先拆假天花及天花裝飾
• 拆除間隔牆、屏風、入牆櫃
• 拆除地板、地台、地毯
• 拆除固定裝置（冷氣、燈具、招牌等）
• 拆除電力及數據線路（如適用）

施工過程中需注意：

• 不可破壞承重牆或主力結構
• 注意隱藏的水管及電線位置，避免爆水喉或觸電
• 施工範圍做好保護及圍封，減少對鄰居及公共空間的影響
• 按《廢物處置條例》妥善分類處理建築廢料

第五步：修補還原

清拆完成後，進行修補還原工作：

• 填補所有釘孔、螺絲孔及牆身破損位置
• 批灰打磨，使牆面平整
• 全屋牆身及天花髹漆（通常為白色乳膠漆）
• 修補地面破損，如原有地磚碎裂需更換
• 更換損壞的矽膠（浴室、廚房）
• 修復門鎖、窗戶等功能性損壞

第六步：清理泥頭

清拆產生的建築廢料（俗稱「泥頭」）需由持牌廢物收集商運送至指定堆填區處理。泥頭處理費用通常已包含在報價中，但如實際廢料量超出預估，可能會有調整。

第七步：全屋清潔

完成所有還原工程後，進行全屋深度清潔，包括地面、窗戶、牆腳線、開關面板及所有設備表面。目標是使單位達到可即時交還業主驗收的狀態。

第八步：驗收交還

邀請業主或管理公司代表到場驗收。逐項確認所有還原要求已完成。拍照記錄驗收結果。如業主提出額外修補要求，盡快安排處理。驗收通過後，簽署交接文件及安排退還按金。

如欲查看長治搬運的清場還原工程實際案例，請參閱「服務照片」。

退租被扣按金的 8 大常見原因

了解業主扣按金的常見原因，有助您在退租前對症下藥，避免不必要的損失。以下為香港住宅及商業租約中最常見的扣按金理由：

❌ 牆身損壞或污漬

大量釘孔未修補、牆面刮花、油漆剝落、煙漬或水漬。部分業主對牆身狀況要求非常嚴格，即使輕微痕跡亦可能要求賠償。

❌ 地面損壞

木地板刮花、地磚碎裂、石屎地面有大面積污漬或破損。如租客曾鋪設地板但移除後底層有殘膠，亦可能被扣。

❌ 後期裝修未拆除

租客自行加裝的間隔、入牆櫃、地台、假天花等未拆除，業主需自行安排清拆，費用從按金中扣除。

❌ 遺留傢俬或雜物

退租後單位內仍有傢俬、電器或雜物未清走。業主或管理公司需安排清理，費用由租客承擔。

❌ 清潔不達標

單位整體清潔度不足，如廚房油漬嚴重、浴室發霉、窗戶污漬、冷氣濾網積塵等。

❌ 設備損壞

業主提供的冷氣機、熱水爐、洗衣機等設備如有損壞或無法正常運作，維修或更換費用由租客承擔（自然損耗除外）。

❌ 門鎖及鑰匙問題

門鎖損壞、鑰匙遺失或無法提供全套鑰匙。更換門鎖費用由租客承擔。

❌ 逾期交還

超過租約屆滿日期才交還單位，業主可按日收取使用費，並從按金中扣除。

避免退租爭議的 7 個實用方法

以下方法可有效減低退租時與業主產生爭議的風險，保障您順利取回按金：

✅ 入住時拍照記錄

入住新單位的第一天，拍攝所有房間、牆身、地面、廚房、浴室及設備的照片（包含日期戳記）。這些照片是日後退租時證明「原始狀態」的最重要證據。

✅ 仔細閱讀租約還原條款

在簽訂租約時，詳細了解還原條款的具體要求。如有不清楚之處，應在簽約前與業主確認。部分租約會列明「合理損耗」（Fair Wear and Tear）的定義。

✅ 提前與業主溝通還原要求

退租前 1 至 2 個月，主動與業主或管理公司溝通，了解其對還原的具體期望。最好以書面形式（電郵或 WhatsApp）記錄雙方確認的還原範圍。

✅ 安排專業清場還原

自行修補通常不夠專業，容易被業主挑剔。建議聘請專業團隊進行清場還原，確保工程質素達到業主驗收標準。

✅ 退租前進行預檢

在正式交還日期前 1 至 2 週，先自行逐項檢查單位狀況，對照還原要求清單，提前處理不足之處。

✅ 驗收當日全程拍照

驗收當日應全程拍照及錄影，記錄單位的交還狀態。如業主提出異議，照片可作為客觀證據。

✅ 以書面確認驗收結果

驗收完成後，要求業主簽署交接確認書，列明驗收結果及任何未處理事項。避免口頭承諾，減少日後爭議。

搬運 + 清場還原一站式服務的優勢

傳統上，租戶退租時需要分別聯絡搬屋公司、清拆公司及清潔公司，至少 3 個不同的服務供應商。這不僅增加溝通及協調的工作量，也容易出現「搬屋公司搬完走人、清拆公司才發現有物品未搬走」等銜接問題。

長治搬運提供搬運 + 清場還原一站式服務，由同一團隊負責搬運物品及清場還原工程。一站式服務的優勢包括：

✓ 單一聯絡窗口 — 由一位項目統籌人負責溝通，減少多方協調的麻煩。

✓ 無縫銜接 — 搬運與清場在同一天或連續進行，不會出現時間空隙或銜接問題。

✓ 整體報價更划算 — 搬運 + 清場的一站式報價通常較分開找兩間公司更具成本效益。

✓ 現場靈活應變 — 搬運過程中如發現部分傢俬無需搬走（可直接棄置），團隊可即時調整，節省搬運費用。

✓ 統一品質控制 — 由同一團隊負責全程，品質標準一致，避免「搬屋公司弄壞牆身、清拆公司不願修補」的責任推卸情況。

✓ 節省時間 — 一站式處理通常可在 1 至 2 天內完成搬運及清場，減少租戶的時間成本。

如欲了解長治搬運的清場還原服務詳情，請參閱「搬屋服務」中的清場段落，或瀏覽「關於我們」了解公司背景及服務理念。

清場還原常見問題

Q：清場還原需要幾多天完成？

A：視乎工程規模而定。純清場（搬走物品）通常可在 1 天內完成。如涉及清拆還原（拆間隔、髹牆等），一般住宅需 3 至 5 個工作天，寫字樓視面積可能需 1 至 2 週。

Q：清場還原費用何時需要支付？

A：一般做法為簽訂報價單時支付 30% – 50% 訂金，工程完成驗收後支付餘額。具體付款安排可與服務公司商議。

Q：租約沒有寫明還原條款，我是否需要還原？

A：即使租約未明確寫明，根據香港普通法原則，租客有義務在退租時將單位保持「合理良好狀態」。如有爭議，建議與業主協商或諮詢法律意見。

Q：自然損耗是否需要修補？

A：一般而言，合理的自然損耗（Fair Wear and Tear）不需要租客修補。例如牆身因日照而輕微變色、地板因正常使用而有輕微磨損等。但「自然損耗」與「人為損壞」之間的界線有時模糊，建議參考租約條款及與業主溝通。

Q：可以只做清場不做還原嗎？

A：可以。如果業主不要求還原（例如業主計劃重新裝修），或租約沒有還原要求，您可以只委託清場服務。

Q：清拆產生的泥頭如何處理？

A：建築廢料（泥頭）需由持牌廢物收集商運送至政府指定的堆填區處理。泥頭處理費用通常已包含在清場還原的報價中。

Q：業主扣按金不合理怎麼辦？

A：如認為業主扣按金不合理，可先嘗試協商。如協商不果，可向小額錢債審裁處提出申索（金額不超過 HK$75,000），或諮詢法律援助。退租前拍攝的照片及書面記錄將成為重要證據。

Q：還原工程需要向屋宇署申請嗎？

A：一般的清拆還原（如拆除非結構性間隔牆、假天花、地台等）不需要向屋宇署申請。但如涉及改動結構牆或涉及《建築物條例》規管的工程，則需要入則申請。如不確定，建議諮詢專業人士。

Q：搬運和清場可以同一天進行嗎？

A：可以。長治搬運的一站式服務可安排在同一天完成搬運及清場，甚至在搬運的同時開始清場工作，提高整體效率。

需要清場還原報價？

清場還原是退租過程中不可忽視的環節。選擇一間具備搬運及清場還原經驗的專業團隊，不僅能確保工程質素達到業主驗收標準，更能讓您順利取回按金、安心完成搬遷。

長治搬運提供搬運 + 清場還原一站式服務，涵蓋住宅、寫字樓、商舖及工廠。所有費用均於上門評估後以書面報價單確認，清拆工程絕不額外加價。

我們提供專業可靠的 搬屋服務， 由經驗豐富的搬運團隊處理住宅搬屋、辦公室搬遷及大型傢俬搬運，確保整個搬屋過程順利安全。

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