清場還原重點摘要
租約期滿搬走，除了搬運物品，還要把單位清場還原。做得不夠徹底，輕則被扣按金，重則要承擔業主的修復費用。以下是 7 個最重要的重點：
- 以租約為準：還原範圍由租約「還原條款」決定，退租前應以書面向業主確認。
- 非結構牆一般屬豁免工程：屋宇署指拆卸單位內非結構牆無須事先批准，但仍須符合消防安全等標準；涉及結構則須入則。
- 建築廢物要收費：公眾填料接收設施每公噸 $71、篩選分類設施 $175、堆填區 $200，最低收 1 公噸。
- 夜間施工受管制：晚上 7 時至翌日上午 7 時或公眾假期用機動設備做一般建築工程，一般要申請建築噪音許可證。
- 舊電器可免費回收：四電一腦受管制電器可用法定免費除舊服務或回收熱線 2676 8888。
- 入住時拍照最重要：入住及交還時的相片是處理按金爭議的關鍵證據。
- 按金爭議有渠道：金錢申索不超過 $75,000 可向小額錢債審裁處提出。
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清場、還原、清拆有咩分別？
| 術語 | 定義 | 常見場景 |
|---|---|---|
| 清場 | 把單位內所有物品、垃圾及雜物清走，令單位交吉 | 搬屋後清走剩餘物品、處理租客遺留雜物 |
| 還原 | 把單位裝修恢復至入住前或租約約定的狀態 | 拆除租戶加裝的間隔、假天花、地台、櫃 |
| 清拆 | 拆除裝修或設施，不一定以還原為目的 | 舊樓翻新、重新間隔前拆除 |
簡單來說：清場還原 ＝ 清走所有物品 ＋ 拆除後期裝修 ＋ 恢復原始狀態。
清場還原通常包括哪些工作？
| 工作 | 內容 |
|---|---|
| 清走物品 | 傢俬、電器、雜物，以及租客遺留物品 |
| 拆除後期裝修 | 非結構性間隔、假天花、地台、入牆櫃、展示架、招牌 |
| 拆除固定裝置 | 視租約要求，拆除租戶加裝的冷氣機、抽油煙機、燈具、窗簾路軌 |
| 修補牆身 | 填補釘孔、批灰、髹漆 |
| 修復地面 | 移除租戶鋪設的地板或地毯，修補原有地面及清除殘膠 |
| 處置建築廢物 | 清拆產生的泥頭分類後運往合適設施 |
| 全屋清潔 | 地面、窗戶、廚房、浴室、開關面板 |
先看租約：還原條款檢查清單
還原標準以租約條款為準。退租前，建議逐項確認：
- ☐ 租約有否「還原條款」（Reinstatement Clause）？要求還原至甚麼狀態？
- ☐ 入住時業主提供了哪些設備及裝修？（對照入住相片或清單）
- ☐ 哪些租戶加裝的項目要拆除？哪些業主同意保留？
- ☐ 牆身是否要求髹回指定顏色？
- ☐ 有否列明「合理損耗」的處理方式？
- ☐ 交還日期及逾期安排？
- ☐ 按金退還條件及時間？
如條款不清楚，應在退租前以電郵或 WhatsApp 向業主或管理公司取得書面確認；如有法律疑問，應尋求專業意見。
住宅、寫字樓、商舖及餐廳還原標準
住宅退租還原標準
| 位置 | 常見要求 |
|---|---|
| 牆身 | 釘孔填補、牆面平整、髹漆，無明顯污漬或損壞 |
| 地面 | 移除租戶鋪設的地板或地毯，原有地磚破損要修補 |
| 廚房 | 清潔油漬；租戶加裝的廚櫃或抽油煙機，按租約決定是否拆除 |
| 浴室 | 清潔設備，更換發霉或損壞的矽膠 |
| 冷氣 | 租戶自裝的拆除並修補穿牆位；業主提供的確保正常運作 |
| 門窗 | 門鎖正常，窗戶可開關，破損玻璃更換 |
| 固定裝置 | 窗簾路軌、掛牆架、鏡等按租約保留或拆除 |
寫字樓退租還原標準
| 項目 | 常見要求 |
|---|---|
| 間隔 | 拆除會議室、房間等租戶加建間隔，恢復開放式空間 |
| 假天花 | 拆除租戶加裝的假天花，整理天花線路 |
| 地面 | 拆除地毯、高架地台或木地板，修補底層 |
| 電力及數據線路 | 拆除租戶加裝插座、數據面板及走線 |
| 招牌及標識 | 拆除招牌、指示牌、玻璃貼紙，修補安裝位 |
| 空調 | 拆除獨立加裝冷氣；中央空調分支按租約處理 |
| 消防裝置 | 因裝修而改動的灑水頭、警鐘等，須恢復原有配置 |
商舖及餐廳還原重點
- 商舖：拆除陳列架、櫃台、招牌、閘門裝飾；恢復地面及牆身。
- 餐廳：廚房設備、抽油煙系統、排水設施及油污清潔，機電及消防相關項目應由合適的人員處理。
- 工廈單位：拆除貨架、臨時間隔，清走存貨及機器。
寫字樓搬遷的完整規劃，請看寫字樓搬遷完全指南。
清場還原相關法規一覽
| 範疇 | 規定 | 主管部門 |
|---|---|---|
| 拆除非結構牆 | 屬豁免審批工程，無須事先獲批准或委任建築專業人士及註冊承建商，但仍須符合《建築物條例》包括消防安全標準 | 屋宇署 |
| 拆除結構牆、樑、柱 | 須委任認可人士及註冊結構工程師，向屋宇署呈交圖則並獲批准及同意，再由註冊承建商進行 | 屋宇署 |
| 豎設或改動非結構牆 | 須符合樓宇荷載、消防安全等標準；如屬小型工程，須按「小型工程監管制度」通知屋宇署 | 屋宇署 |
| 建築廢物處置 | 按建築廢物處置收費計劃，使用政府處置設施須繳費 | 環境保護署 |
| 建築噪音 | 晚上 7 時至翌日上午 7 時或公眾假期使用機動設備進行一般建築工程，一般須申請建築噪音許可證 | 環境保護署 |
| 鄰里噪音 | 晚上 11 時至翌日上午 7 時或公眾假期，在住用處所或公眾地方發出擾人噪音受管制 | 警務處執法 |
| 消防裝置 | 改動或恢復灑水頭、警鐘等消防裝置，應由註冊消防裝置承辦商處理 | 消防處 |
| 舊電器 | 四電一腦受管制電器設有法定免費除舊及回收渠道 | 環境保護署 |
屋宇署亦指出，一般室內裝修如油漆、室內批灰泥，以及拆除室內無須具備耐火時效的非承重間牆，均屬豁免工程。如不確定工程性質，應向屋宇署或建築專業人士查詢。
建築廢物（泥頭）處置收費
根據環境保護署建築廢物處置收費計劃，政府處置設施的收費如下：
| 設施 | 接收廢物 | 每公噸收費 |
|---|---|---|
| 公眾填料接收設施 | 完全由惰性建築廢物組成（如泥土、碎石、混凝土） | $71 |
| 篩選分類設施 | 惰性建築廢物按重量多於 50% | $175 |
| 堆填區 | 惰性建築廢物按重量不多於 50% | $200 |
| 離島廢物轉運設施 | 含任何百分比的惰性建築廢物 | $200 |
除離島廢物轉運設施外，最低收費為 1 公噸，超過 1 公噸以每 0.1 公噸計算。
點解分類處理可以慳錢？
惰性廢物比例越高，可送往收費較低的設施。清拆時把磚石、混凝土等惰性廢物與木材、膠料等分開，有助減低處置成本。實際收費以環保署最新公布為準。
舊傢俬及舊電器
- 四電一腦：空調機、雪櫃、洗衣機、電視機、電腦、打印機、掃描器、顯示器；自 2024 年 7 月 1 日起亦涵蓋總容積不超過 900 公升的雪櫃、洗衣量不超過 15 公斤的洗衣機、獨立式乾衣機及抽濕機。
- 法定免費除舊：購買同類新電器時，銷售商須移走一件同類舊電器。
- 回收熱線：2676 8888 或 WhatsApp 6081 5096，預約免費收集。
- 其他傢俬：可用的可出售或捐贈；其餘交由清場處理。消委會 2019 年調查中，搬屋公司棄置費每件由 $20 至 $5,000 不等。
退租清場還原時間表
| 時間 | 要做的事 |
|---|---|
| 退租前約 2 個月 | 翻閱租約還原條款；以書面向業主確認還原範圍 |
| 退租前約 1 至 2 個月 | 邀請清場還原公司上門評估；比較書面報價 |
| 退租前約 1 個月 | 確認施工日期；向管理處申請施工及預約貨梯；安排新址搬運 |
| 退租前 2 至 3 星期 | 搬運要保留的物品；開始清場 |
| 退租前 1 至 2 星期 | 完成清拆、修補、廢物處置及清潔；自行預檢 |
| 交還日前 | 處理預檢發現的不足；準備全套鎖匙 |
| 交還當日 | 與業主驗收、拍照錄影、簽署交接確認 |
實際時間視乎工程規模及管理處施工時段，應預留驗收後補修的時間，避免逾期交還。
清場還原 8 步施工流程
第一步：現場勘察及報價
核對租約還原條款及業主要求，到場檢查單位現況，列出清場及還原項目，提供逐項列明的書面報價。
第二步：制定施工計劃
確定工期，向管理處申請施工及預約貨梯，安排人手、工具、保護物料及建築廢物處置安排。
第三步：清場
搬走所有傢俬、電器及雜物。可保留物品運往新址或存倉，其餘安排棄置、回收或捐贈。
第四步：清拆後期裝修
按「由上而下、由內而外」的原則進行：
- 拆除假天花及天花裝飾
- 拆除非結構性間隔、屏風、入牆櫃
- 拆除地板、地台、地毯
- 拆除固定裝置（冷氣、燈具、招牌）
- 拆除租戶加裝的電力及數據線路（電力工程應由合適人員處理）
施工須知：不可觸及結構牆、樑、柱；注意隱藏水管及電線；施工範圍做好保護及圍封；遵守噪音及管理處規定。
第五步：修補還原
- 填補釘孔、螺絲孔及牆身破損
- 批灰打磨，牆身及天花髹漆
- 修補地面，更換碎裂地磚
- 更換浴室廚房損壞矽膠
- 修復門鎖、窗戶等功能性損壞
第六步：清理建築廢物
把建築廢物分類，按環保署收費計劃運往合適設施處置（見上文建築廢物處置收費）。
第七步：全屋清潔
清潔地面、窗戶、牆腳線、開關面板及設備表面，令單位可即時交還驗收。
第八步：驗收交還
與業主或管理公司代表逐項驗收，拍照錄影記錄，如有補修要求盡快處理，最後簽署交接文件。
更多實況：清場還原工程照片
清場還原費用因素及報價要點
清場還原費用差異很大，視乎單位情況及還原範圍，不宜用單一「每呎價」估算。以下是影響費用的主要因素：
| 因素 | 影響 |
|---|---|
| 單位面積 | 牆身、天花、地面修補及清潔面積 |
| 清場物量 | 傢俬、電器、雜物數量及棄置方式 |
| 清拆項目 | 間隔、假天花、地台、入牆櫃、招牌等 |
| 建築廢物數量及種類 | 重量及惰性廢物比例影響處置費 |
| 樓層及升降機 | 無升降機或無貨梯會增加搬運人手；可能涉及搬屋樓梯費 |
| 泊車及推運 | 運走廢物的貨車能否停近入口 |
| 管理處規定 | 施工時段、保護措施、按金 |
| 完工期限 | 趕在租約屆滿前完成 |
| 機電及消防 | 涉及消防裝置或電力還原需合適人員處理 |
清場還原報價必問 10 條問題
- 報價包括哪些清拆及修補項目？
- 建築廢物處置是否包括？點計？
- 舊傢俬電器棄置點收費？
- 樓層、升降機、泊車是否影響收費？
- 施工時段及預計工期？
- 是否包括全屋清潔？
- 驗收後業主要求補修，點處理？
- 如發現報價時看不到的情況（如隱藏損壞），點處理？
- 付款方式及訂金？
- 會否提供書面合約及正式收據？
搬屋收費方式及附加費，請看香港搬屋價錢完整指南；可先用搬屋價錢計算機估算搬運部分。
退租被扣按金 8 大原因及對策
| 原因 | 常見情況 | 對策 |
|---|---|---|
| 1. 牆身損壞或污漬 | 釘孔、刮花、油漆剝落、煙漬水漬 | 批灰髹漆，交還前預檢 |
| 2. 地面損壞 | 地板刮花、地磚碎裂、殘膠 | 修補地面，清除殘膠 |
| 3. 後期裝修未拆 | 間隔、入牆櫃、地台、假天花 | 按租約完成清拆 |
| 4. 遺留物品 | 傢俬、電器、雜物 | 清場後逐房巡查 |
| 5. 清潔不達標 | 油漬、發霉、窗戶、冷氣濾網 | 全屋深度清潔 |
| 6. 業主設備損壞 | 冷氣機、熱水爐、洗衣機 | 預檢時測試運作 |
| 7. 門鎖及鎖匙 | 門鎖損壞、鎖匙不齊 | 準備全套鎖匙 |
| 8. 逾期交還 | 超過租約屆滿日 | 預早計劃工期，預留補修時間 |
避免退租爭議 7 個方法
- 入住時拍照記錄：所有房間、牆身、地面、廚房、浴室及設備，保留日期紀錄。
- 簽約時看清還原條款：不清楚的事項在簽約前確認。
- 提前書面確認還原範圍：退租前一至兩個月以電郵或 WhatsApp 確認。
- 安排專業清場還原：工程質素較穩定，較易通過驗收。
- 交還前預檢：對照要求逐項檢查，提早補修。
- 驗收當日拍照錄影：記錄交還狀態。
- 書面確認驗收結果：要求業主簽署交接確認書，列明未處理事項。
按金爭議點處理？
- 整理證據：租約、入住及交還相片、對話紀錄、驗收文件、工程收據。
- 與業主協商：要求列明扣款項目及金額。
- 小額錢債審裁處：金錢申索不超過 $75,000 可提出，以不拘形式的方式進行，訴訟各方不可由律師代表出庭。
- 法律意見：涉及較複雜的條款爭議，應尋求專業法律意見。
搬屋連清場一站式：同分開搵公司有咩分別？
| 比較 | 一站式搬屋連清場 | 分開搵搬屋、清拆、清潔公司 |
|---|---|---|
| 聯絡 | 單一窗口 | 至少 2 至 3 間公司 |
| 時間銜接 | 搬運與清場可同日或連續進行 | 容易出現空檔或脫節 |
| 現場調整 | 不需要的傢俬可直接轉為棄置，節省搬運 | 要重新協調 |
| 責任 | 同一團隊，責任清晰 | 牆身損壞時可能互相推卸 |
| 報價 | 同一份報價單看清總費用 | 要自行加總多份報價 |
長治搬運提供搬屋連清場及一站式搬屋組合，亦可配合搬屋連包裝、搬屋連拆裝及存倉。
長治搬運清場還原服務
長治搬運有限公司 2013 年成立，自設車隊、不外判，提供：
- 裝修前後清場，清走舊傢俬、電器及雜物
- 泥頭清拆，建築廢料按環保署規定處置
- 拆除非原有裝置，牆面、地面、天花基礎還原
- 按業主或管理處要求協助驗收
- 住宅、寫字樓、商舖均可處理
- 免費上門評估，報價單逐項列明
清場還原常見問題 FAQ
基本概念
清場、還原同清拆有咩分別？
清場是把單位內所有物品、垃圾及雜物清走，令單位交吉；還原是把單位的裝修恢復至入住前或租約約定的狀態；清拆是拆除裝修或設施，不一定以還原為目的，例如為重新裝修而拆。退租時一般涉及清場加還原。
退租一定要還原嗎？
視乎租約條款。大部分商業租約設有還原條款，住宅租約亦常要求交還時保持良好狀態。應在退租前重新閱讀租約，並以書面向業主確認還原範圍；如條款不清楚或有爭議，應尋求法律意見。
可以只清場唔還原嗎？
可以。如業主不要求還原，例如計劃自行重新裝修，或租約沒有還原要求，可只委託清場。建議先取得業主書面確認。
自然損耗要唔要修補？
一般而言，正常使用造成的合理損耗與人為損壞不同，但兩者界線有時模糊，要視乎租約條款及實際情況。建議在退租前與業主以書面確認，如有爭議應尋求法律意見。
法規
拆除間隔牆要唔要向屋宇署申請？
根據屋宇署資料，拆卸單位內的非結構牆屬豁免審批工程，無須事先獲得屋宇署批准或委任建築專業人士及註冊承建商，但仍須符合《建築物條例》包括消防安全的標準。如涉及拆除結構牆、樑、柱，須委任認可人士及註冊結構工程師，向屋宇署呈交圖則並獲批准及同意後，才可由註冊承建商進行。
建築廢物（泥頭）處置要收費嗎？
要。根據環保署建築廢物處置收費計劃，公眾填料接收設施每公噸收 71 元（只接收完全由惰性建築廢物組成的廢物），篩選分類設施每公噸 175 元（惰性廢物按重量多於 50%），堆填區每公噸 200 元（惰性廢物不多於 50%）；最低收費為 1 公噸。
晚上可以做還原工程嗎？
如在晚上 7 時至翌日上午 7 時或公眾假期使用機動設備進行一般建築工程，按《噪音管制條例》一般須申請建築噪音許可證。此外，大廈管理處通常亦規定施工時段，應預留日間工程時間。
改動過消防裝置點還原？
如裝修時改動過灑水頭、警鐘等消防裝置，還原時應交由註冊消防裝置承辦商處理，並按大廈及業主要求完成檢查。
清場時舊冷氣機同雪櫃點處理？
空調機、雪櫃、洗衣機、電視機、電腦、打印機、掃描器及顯示器屬四電一腦受管制電器，自 2024 年 7 月 1 日起亦涵蓋較大容量雪櫃及洗衣機、獨立式乾衣機及抽濕機。購買同類新電器時，銷售商須按法例提供免費除舊服務；亦可致電回收熱線 2676 8888 或 WhatsApp 6081 5096 預約免費收集。
費用及時間
清場還原費用點計？
主要視乎單位面積、清場物量、需清拆的裝修項目、建築廢物數量、樓層及升降機、管理處施工時段要求、完工期限，以及是否涉及消防或電力還原。由於差異很大，建議安排上門評估，取得逐項列明的書面報價。
舊傢俬棄置費大概幾多？
各公司收費差異很大。消費者委員會 2019 年調查中，搬屋公司的棄置費視乎物件體積及重量，每件由 20 元至 5,000 元不等。報價時應列出要棄置的物品清單。
清場還原要幾耐？
視乎工程規模。純清場物品較快完成；涉及拆間隔、假天花、地台、批灰髹漆及建築廢物處置的工程需時較長，並受管理處施工時段限制。應預早計劃，確保在租約屆滿前完成並預留驗收及補修時間。
清場還原報價要問咩？
應問清報價包括哪些清拆及修補項目、建築廢物處置是否包括及如何計、棄置物品點收費、樓層及升降機是否影響收費、施工時段及工期、是否包括全屋清潔、驗收後補修安排、付款方式，以及報價以外情況出現時點處理。
按金
退租被扣按金常見原因有邊啲？
常見原因包括牆身損壞或污漬、地面損壞或殘膠、後期裝修未拆除、遺留傢俬雜物、清潔不達標、業主設備損壞、門鎖或鎖匙問題，以及逾期交還單位。
點樣避免退租扣按金爭議？
入住時拍照記錄單位狀況；簽約時了解還原條款；退租前一至兩個月以書面向業主確認還原範圍；交還前先自行預檢；驗收當日拍照錄影；驗收後要求業主簽署交接確認。
業主扣按金唔合理點算？
先保留租約、入住及交還時的相片、對話紀錄及驗收文件，與業主協商。如協商不果，金錢申索不超過 75,000 元，可向小額錢債審裁處提出；審裁處以不拘形式的方式進行，訴訟各方不可由律師代表出庭。
不同物業及服務
寫字樓退租還原同住宅有咩唔同？
寫字樓還原範圍通常較大，常涉及拆除間隔、假天花、地毯或高架地台、租戶加裝的電力及數據線路、招牌，以及把改動過的消防裝置恢復原狀；商廈對施工時段、保護及按金亦有較嚴格規定。
餐廳清場還原要注意咩？
餐廳常涉及廚房設備、抽油煙系統、油污清潔及排水設施，應先確認租約對廚房及機電設施的還原要求，並安排合適人員處理機電及消防相關項目。
搬屋同清場可以同一日做嗎？
可以。一站式搬屋連清場可以先搬走要保留的物品，再即時清走要棄置的傢俬雜物；如涉及還原工程，可緊接安排施工，減少多間公司之間的銜接問題。
長治搬運提供咩清場還原服務？
長治搬運提供搬運連清場還原一站式服務，包括裝修前後清場、舊傢俬電器雜物清理、泥頭清拆及按環保署規定處置、非原有裝置拆除、牆面地面天花基礎還原及驗收支援，涵蓋住宅、寫字樓及商舖，免費上門評估，報價單逐項列明。
資料來源
- 環境保護署〈建築廢物處置收費計劃〉
- 屋宇署〈住用處所的改動及加建工程〉常見問題；〈小型工程監管制度：室內裝修／改建及分間樓宇單位〉
- 環境保護署〈噪音的管理：《噪音管制條例》〉
- 環境保護署〈生產者責任計劃〉；香港減廢網站「四電一腦」計劃
- 香港司法機構〈小額錢債審裁處〉
- 消費者委員會搬屋服務調查（2019 年 11 月）
本文只作一般資訊參考，並非法律意見。實際要求以租約、政府部門最新公布及專業意見為準。
